Czy to na pewno prawda, że : ” bezpiecznie pożycza się w tej walucie w której się zarabia? I nie są winne banki działające w Polsce tylko kredytobiorcy, którzy wybrali walutę, w której nie zarabiają”.

Czytam takie banialuki i mam ochotę zapytać: Czy to naiwny powtarzający bezmyślnie? Czy manipulator i kłamca?

Zanalizujmy i policzmy więc:

Czy nie oszukałyby mnie banki działające w Polsce, gdybym pracował w Szwajcarii i zarabiał we frankach 5 tys CHF/mc. Koszt życia pracującego i mieszkającego tam to min. ok. 2-3 tys CHF/mc. (samo wynajęcie małego mieszkanka to ok.1,5 tys CHF + opłaty, transport, jedzenie, ubrania… ).

W 2008 roku zdecydowałem się na kupno mieszkania w Polsce. Znalazłem tutaj żonę i za jakiś czas chciałbym tu zamieszkać. Pracuje w Szwajcarii, zarabiam, i jeszcze długo będę zarabiał w CHF.

Posłuchałem ciocię, babcię, wujaszka i „expertów” i wziąłem w tej walucie, w której zarabiam = CHF…

Adekwatnie do mojej zdolności kredytowej zarabiającego 5000 CHF/mc kupiłem mieszkanie warte 500 tys. CHF na 30 lat czyli zakup mieszkania wartego 1 milion pln/kredyt na 30 lat przy kursie z 2008 roku – 1chf = 2pln.

Tyle było warte mieszkanie trzy pokojowe w bardzo dobrej lokalizacji w centrum w Warszawie o pow. 100 metrów kwadratowych: 3 pokoje z dużą łazienką i kuchnią.

Czy moje dochody w CHF uchroniłyby mnie przed toksycznością kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF?

Niestety, zupełnie nie…

Po 5 latach spłacania, kredyt wyrażony w CHF wynosiłby ok. 450 tys.

Wyrażony w PLN spuchłby razy dwa z 900 tys zł do 1,8 miliona PLN, ale niestety cena mieszkania wyrażona w PLN by nie spuchła (!), a nawet spadła ok. 15% czyli do 850 tys. PLN (takie były realia w Polsce w okresie 2008-2014).

Przy kursie 1CHF = 4PLN wartość rynkowa mieszkania wyrażona w CHF spadłaby o 50% i wynosiła jedyne 212.5 tys CHF w 2014/2016 roku …. a ja po 5 latach spłaty mam długu dwa razy tyle 450 tys chf (!)… i co z tego. że zarabiałbym we frankach?

Byłbym w tak samo tragicznej sytuacji jak zarabiający w PLN. Jeśli miałbym trójkę dzieci i chciałbym zamienić mieszkanie na ten sam metraż ale więcej pokoi, w innej lokalizacji? a jeśli musiałbym się rozwieść i chciał zamienić dwa mniejsze mieszkania? lub stracił zdrowie? lub stracił pracę? Co by moje zarabianie w CHF pomogło? Co by rozwiązało? NIC!

Byłbym stratny i czułbym się oszukany i uwięziony w mieszkaniu tak jak ci, co zarabiają w PLN. Nie mógłbym sprzedać mieszkania bez wygenerowania straty ok. 250 tys CHF, ani nie mógłbym uwolnić się od kredytu, gdybym zachorował… taki sam problem byłby bez względu na to czy byłbym Szwajcarem, czy Polakiem pracującym w Szwajcarii, czy zarabiającym we frankach pracując w Polsce… nijak za pomocą sprzedaży mieszkania, nie mógłbym rozliczyć się z bankiem, co jest światowym standardem w kredycie hipotecznym.

Moje mieszkanie byłoby warte połowę wartości kredytu – byłbym w takiej samej złej sytuacji, jak kredytobiorca pseudofrankowy zarabiający w złotówkach…

Sprzedając mieszkanie na własną rękę, na wolnym rynku w 2014 po ok 15% spadkach cen, za 850 tys = 212 tys CHF nie spłaciłbym kredytu tylko wygenerował dług na wartość 450 tys CHF – 212 tys chf = ok. 238 chf… i nie mógł wziąć już nowego kredytu… bo mając taki dług w CHF już po sprzedaży mieszkania i rozliczeniu z bankiem nie miałbym zdolności przez następne około 10-20 lat.

Aby wziąć kredyt musiałbym spłacać te sumę (za mieszkanie, którego nie mam!) przez ok 10-20 lat będąc zmuszonym dodatkowo wynajmować mieszkanie, by mieć gdzie się podziać.

W wypadku choroby, utraty pracy i licytacji komorniczej zleconej przez bank – byłoby tak samo źle, jak gdybym zarabiał w PLN. Sprzedaż komornicza w 2014-2016 przyniosłaby może 500-600 tys pln = w 2014-2016 to 125 – 150 tys CHF pokryłaby 30-40% długu w banku i wtedy miałbym wciąż 300-325 tys CHF czyli ok. 1.2 mln PLN.

Byłby to znów dług za mieszkanie, którego nie mam – do spłacenia możliwy w 15-20 lat?

Jedynie jakbym pożyczył w PLN (pomimo że NIE ZARABIAŁEM w PLN ale zarabiałem w CHF) nie miałbym problemu. Dlaczego: Bo PLN waluta lokalna, jest powiązany wyraźnie z lokalnymi nieruchomościami w Polsce, a CHF zupełnie nie jest…

I tu jest oszustwo bankierów: experci i bankierzy właśnie to powinni tłumaczyć kredytobiorcom… zakres ryzyka ze względu na brak powiązania kredytowanej nieruchomości hipotecznej z walutą kredytu, czyli powinni tłumaczyć, że mieszkanie nie zabezpiecza wierzytelności banku!

I gramy ryzykownie, jak na forexie, nie tylko mieszkaniem, ale także naszymi przyszłymi, wieloletnimi zarobkami, bez względu na ich walutę, bo brak powiązania waluty kredytu z mieszkaniem generuje ryzyko.

Powinni tłumaczyć kredytobiorcom dźwignię, która może pozbawić kredytobiorce majątku teraźniejszego oraz przyszłego przez np. kolejne 15-20 lat. Tu się kłania MFIFD i konieczność mówienia prawdy o ryzyku.

Ilu ludzi wzięłoby taki kredyt?

Poinformowanych o całej prawdzie na temat ryzyka?

Niewielu…

W USA też wszyscy, jak babcia, wujaszek i cioteczka przykazali, brali kredyty w tej walucie w której zarabiają. Co im to pomogło? Nic, banki także skutecznie oszukały kredytobiorców – polecam film The Big Short (2015).

Zrozumiecie drugi ważny powód afer bankowych (który dotyczy także Polski 2004-2008). Jaki wpływ na ceny nieruchomości-destabilizację cen i stabilność sytemu ma dawanie przez banki zbyt dużej ilości ryzykownych kredytów hipotecznych, bez względu na walutę.

===============================================================

P.S. Gdyby Polak (szary człowiek – nie spekulant) zarabiający sporo w PLN lub EURO, chciał wziąć stabilny, jak najmniej ryzykowny kredyt hipoteczny na mieszkanie w Szwajcarii (licząc się z możliwością sprzedaży mieszkania w wypadku choroby, niewypłacalności lub zmiany planów życiowych, poleciłbym mu rozważyć jednak kredyt w Banku szwajcarskim w walucie związanej z lokalnym rynkiem nieruchomości – czyli we frankach (CHF), lub (WIR) pomimo zarabiania w PLN.

Gdyby wziął w walucie PLN – w której zarabia – w komercyjnym banku w Polsce ryzykowałby o wiele bardziej …

Jarek Shadok